אודות

חברת ג'י סיטי בע"מ (לשעבר גזית גלוב) היא מחברות הנדל"ן המובילות בישראל, ובעלת פעילות
גלובלית משמעותית. החברה עוסקת ברכישה, השבחה, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב לשימושים
מעורבים לרבות מסחר, מגורים ומשרדים, המספקים את צורכי האוכלוסייה, בצפון אמריקה, ישראל,
ברזיל, צפון, מרכז ומזרח אירופה, תוך התמקדות באזורים אורבאניים צפופי אוכלוסין בערים
מרכזיות. בנוסף, בוחנת החברה הזדמנויות עסקיות בתחום פעילותה ובתחומים משיקים או נוספים
באזורי פעילותה וגם באזורים נוספים.
החברה נשלטת על ידי חברת נורסטאר (51%), גופים מוסדיים  (25% , מתוכם כ- 10% מהמניות
מוחזקות על ידי קופות הגמל של מנורה) והציבור(24%). מייסד ומנכ"ל החברה הינו חיים כצמן,
ואהוד ארנון הוא יו"ר הדירקטוריון. בין חברי הדירקטוריון בחברה ניתן למנות דמויות מרכזיות משוק
ההון כגון: זהבית כהן, מנכ"לית קרן אייפקס ושמואל האוזר, לשעבר יו"ר רשות ני"ע.

חברות בנות ופעילויות מרכזיות

החברה פועלת באמצעות מספר חברות-בנות, שמנהלות את הנכסים והשבחתם ברחבי העולם.
מרבית החברות הן בבעלותה המלאה, למעט סיטיקון (CTY)  שמרכזת את הפעילות בצפון אירופה :

❖ ג'י ישראל (בעלות מלאה – 100%) – אמונה על הפעילות בישראל ומפעילה, בין היתר, את
מתחמי G בתל אביב, כפר סבא וערים נוספות. בבעלות החברה 13 נכסים בישראל ושיעור
התפוסה שם עומד על 97.9% .
❖ G Europe (בעלות מלאה – 100%) – אמונה על הפעילות בפולין וצ'כיה. בבעלות החברה 14
נכסים בשיעור תפוסה של 93.8%
❖ Gazit Brazil (בעלות מלאה – 100%) – אמונה על הפעילות בברזיל ובפרט סאו-פאולו.
בבעלותה 7 נכסים, בשיעור תפוסה של 95.9% .
❖ Gazit Horizons (בעלות מלאה – 100%) – אמונה על הפעילות בארה"ב, ובבעלותה 13 נכסים
בשיעור תפוסה של 91.7% .
❖ גזית קנדה (בעלות מלאה – 100%) – אמונה על הפעילות בקנדה ומחזיקה 6 נכסים (לא צוין
שיעור תפוסה בדו"חות).
❖ סיטיקון (CTY) – ג'י סיטי מחזיקה ב- 52% ממניות החברה, שבבעלותה 35 נכסים, בשיעור
תפוסה של 95.5%

מצב פיננסי

בפברואר 2022 השלימה ג'י סיטי את רכישת מניות המיעוט (25%) באטריום (כיום G Europe). צעד
זה, יחד עם חלוקת דיבידנדים לחברה-האם נורסטאר הוביל לעלייה משמעותית ברמת המינוף של
החברה. כתוצאה מכך, הכריזה ג'י סיטי באוקטובר 22 על תוכנית למימוש נכסים שאינם,

כהגדרתה, "נכסי ליבה". על פי הודעת החברה, תוכנית זו נועדה לחזק את ההון שלה על מנת שתוכל
לעמוד בהתחייבויותיה לבנקים ולמחזיקי האג"ח בשנים הקרובות. בחברה מבהירים כי מרבית החוב
שלה נלקח בריבית קבועה ואינו צמוד מדד ולכן היא פחות חשופה להשפעותיו. יחד עם זאת,
להשפעות המאקרו-כלכליות, וביניהם גם העלאות הריבית בעולם, עשויות כמובן, להיות השפעות.

                   *הנתונים מתוך מצגת למשקיעים לסיכום תוצאות הרבעון השני של 2023 , אותה פרסמה החברה ביום 17.8.23

בינתיים, בדצמבר 22 הורידה חברת דירוג האשראי מידרו ג את דירוג האג"ח של ג'י סיטי – בסדרות:
י"א, י"ב, י"ג, י"ד, ט"ז, ירד הדירוג מ- 1A ל- 3A ובסדרה ט"ו ירד הדירוג מ- Aa3 ל – 2A . אופק הדירוג
של כל סדרות האג"ח הינו שלילי, מה שעשוי להעיד על כך שקיים פוטנציאל ממשי להורדת דירוג
נוספת בעתיד.
בדומה, הורידה מידרוג את דירוג האשראי של החברה-האם נורסטאר ל- 3A. בסיבות להורדת הדירוג
ציינה במדרוג כי נכון לתקופת הדו"ח (כאמור דצמבר 22), עומד "מדד המינוף" (יחס החוב להון המציג
את אחוז ההלוואות והאשראי נטו מתוך עודף ההון הכולל) על 71% לעומת 64% , בטרם רכישת
אטריום.
בהקשר לתוכנית המימוש ציינו במידרוג כי עליית הריבית והאינפלציה מייצרים אי ודאות ועשויים
לייצר לחץ על מחירי הנדל"ן. בג'י סיטי עדכנו לאורך שנת 2023 את תוכנית המימוש ועל פי דו"חות
החציון הראשון של השנה, היקפה הנוכחי עומד על 6.4 מיליארד ₪. עוד עולה מהדו"חות כי מתחילת
השנה ועד מועד פרסום הדו"ח (אוגוסט 23) השלימה החברה מכירת נכסים בהיקף של כ-1.9

מיליארד ₪, וכי התקשרה בהסכמים מחייבים למכירת נכסים נוספים בברזיל, ארה"ב, אירופה
וישראל בהיקף של 1.1 מיליארד ₪. בין הנכסים שמומשו ניתן למנות את:
❖ אחזקתה (33%) של Gazit Brazil במרכז המסחרי Cidade Jardin תמורת 425 מיליון ₪.
❖ מכירת תיק הנכסים של החברה ברוסיה תמורת 524 מיליון ₪.
❖ מכירה של מרכזים מסחריים בפולין (449 מיליון ₪), בארה"ב  (528 מיליון ₪) ובישראל (G יבנה
תמורת 154 מיליון ₪).
❖ בסוף יולי האחרון דיווחה ג'י סיטי כי נחתם מסמך כוונות לא מחייב למכירת המרכז המסחרי
Arkady Pankrac בפראג למשקיע מוסדי. היקף העסקה נאמד ב- 265 מיליון יורו, המהווים כ-
1.1 מילארד ₪ (במועד הדיווח ב- 30.7).
❖ מעבר לנכסים הללו, העמידה החברה למכירה נכסים בהיקף של 2.4 מיליארד ₪ .
בדו"חות אף מציינת החברה כי ביצעה הנפקת הון פרטית בהיקף של 150 מיליון ₪ לגופים מוסדיים
בחברה, "חברת הא ם" (נורסטאר) ובעל השליטה (חיים כצמן) וכי לא חילקה דיבידנד במרץ, מאי
ואוגוסט האחרונים.

דוחות החברה

דו"חות החציון הראשון 2023 של גי' סיטי מצביעים על שיפור בהכנסות התפעוליות של החברה
(NOI) שעלו ב- 5% ל- 828 מיליון ₪. ה- FFO ה-  (Funds From Operations – מדד המהווה אינדיקציה לרווחיות
של חברת נדל"ן מניב ומייצג את הרווח הנקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד פעמיות) ירד ב- 2% ל- 204
מיליון ₪ וזאת, בין היתר, כתוצאה ממימוש נכסים ברוסיה בשווי נמוך יותר משווים בספרים. שיעור
תפוסת הנכסים הממוצע עלה מ- 93.5% ל – 95.1% , ושכר הדירה הממוצע שנגבה צמח ב – 4.5% .
ההון העצמי של החברה עלה ב- 380 מיליון ₪ והסתכם ב- 5.3 מיליארד ₪ נכון לתקופת הדיווח (יוני
2023).

*הנתונים מתוך מצגת למשקיעים לסיכום תוצאות הרבעון השני של 2023 , אותה פרסמה החברה ביום 17.8.23

ניירות ערך של החברה

מניית ג'י סיטי נסחרת בין היתר במדד ת"א- 90 ובמדד הנדל"ן של הבורסה המקומית.
מתחילת השנה עלתה המניה בכ- 15% . אולם, ב- 12 החודשים האחרונים ירדה המניה בכ-
34% .

לחברה קיימות כיום 7 סדרות אג"ח:
1. ג'י סיטי אג"ח י"א – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 1.01 שנים ובתשואה פנימית
של כ – 6% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ- 17.5% . תשלום הקרן הראשון צפוי להיות
באוקטובר הקרוב ואילו האחרון בספטמבר 2024 .
2. ג'י סיטי אג"ח י"ב – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 2.42 שנים ובתשואה פנימית
של כ- 7.4% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ- 36% . תשלום הקרן הראשון יהיה ביוני
2024 ואילו ביולי 2027 יהיה התשלום האחרון.
3. ג'י סיטי אג"ח י"ג – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 3.11 שנים ובתשואה פנימית
של כ- 7.6% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ- 36% . תשלום הקרן הראשון יהיה ביוני
2025 והתשלום האחרון ביוני 2028 .
4. ג'י סיטי אג"ח י"ד – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 3.80 שנים ובתשואה פנימית
של כ- 7.25% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ- 26% . תשלום הקרן הראשון יהיה
באוקטובר האחרון ואילו האחרון באוקטובר 2031 .
5. ג'י סיטי אג"ח ט"ו – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 3.32 שנים ובתשואה פנימית
של כ- 3.4% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ- 4% . תשלום הקרן הראשון יהיה במרץ
2024 ואילו האחרון במרץ 2028 .
6. ג'י סיטי אג"ח ט"ז – סדרה צמודת מדד הנסחרת במח"מ של 3.86 שנים ובתשואה פנימית
של כ – 7.2% . מתחילת השנה רשמה תשואה של כ – 36% . תשלום הקרן הראשון יהיה במרץ
2024 ואילו האחרון במרץ 2029 .
7. ג'י סיטי אג"ח י"ז – סדרה חדשה שהונפקה ביולי האחרון בהיקף של 410 מיליון שקל. סדרה
י"ז היא סדרת אג"ח להמרה ביחס שבו כל כל 17.5 ₪ ע.נ אגרות חוב מהסדרה יהיו ניתנות
להמרה למניה אחת בת 1 שקל ע.נ של החברה. האג"ח בסדרה זו אינן צמודות למדד,
במח"מ 4.7 שנים ותשואה פנימית של כ- 7.2% . 10% מהקרן ישולמו ביוני 2025 ואילו היתר
(90%) ביוני 2029 .
*כל הנתונים נכונים לסוף יום המסחר של ה 20.9.23 ונלקחו מתוך מערכת GTO

יכולת החברה לשלם את חובותיה

איגרות החוב בסדרות י"א-י"ד אינן משועבדות. סדרה ט"ו נושאות שעבוד לנכסים שונים בישראל
מקבוצת ג'י ישראל ואילו לסדרה ט"ז משועבדות מניות G Europe . דו"ח מידרוג מציין כמה
פרמטרים מרכזיים ביחס ליכולת החברה לשלם את חובותיה:
• תוכנית המימוש – במידרוג מציינים כי תוכנית מימוש הנכסים צפויה להוריד את רמת המינוף
של החברה, אך מאידך מציינים כי מימושים משמעותיים עשויים להמשך זמן רב וכתוצאה
מכך רמת המינוף עדיין תהיה גבוהה.
• אזורי הפעילות – הפעילות באירופה ובארה"ב נחשבת לחזקה וליציבה לאורך זמן אך עליית
הריבית וסביבת האינפלציה הגבוהה עשויות לייצור חוסר ודאות ולהעיב על תוכנית המימוש 

של החברה. במקביל, התנודות בריאל הברזילאי כמו גם נתוני מאקרו שליליים עשויים
לשחוק את הונה.
• פרופיל עסקי חזק ומבוסס – במידרוג מצייני ם כי לחברה תיק נכסים איכותי, שמפוזר בחמש
טריטוריות מרכזיות, ושיעור תפוסה גבוה שנע בין 91% – 98% .
• גמישות פיננסית – על פי מידרוג, גמישותה של החברה בולטת לחיוב ומפצה במידה מסוימת
על היחלשות הנגישות של ג'י סיטי למחזר חוב בלתי סחיר בשוק ההון הישראלי לאור
המרווחים הגבוהים. על פי מצגת המשקיעים שפרסמה החברה במקביל לדו"חות, שווי
הנכסים הלא משועבדים בחברות הפרטיות (שנמצאות בבעלות מלאה) עומד על 7.3
מיליארד ₪.

*הנתונים מתוך מצגת למשקיעים לסיכום תוצאות הרבעון השני של 2023 , אותה פרסמה החברה ביום 17.8.23